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消費者常見問題 Consumer FAQ

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由colortm_admin
13/08/2015
分類   物業法網

消費者常見問題 Consumer FAQ

1.
如何知道一名地產代理從業員有否有效牌照?

你可以通過以下途徑,查核從業員的牌照是否有效:

在地產代理監管局(監管局)網頁的「牌照目錄 」 中,可以憑名字或牌照號碼搜尋牌照資料。
位於監管局資源中心的牌照名冊可供市民查閱持牌人的資料。

2.
我可否不委託代理,只要求大廈管理員替我放售單位?

《 地產代理條例》 規定,在香港從事地產代理工作的人士,必須持有有效的地產代理或營業員牌照。無牌從事地產代理工作乃刑事罪行,而僱用無牌人士從事地產代理工作亦是刑事罪行。

法例中「 地產代理工作」 的定義相當廣泛。因此監管局認為,你不應找沒有領有地產代理牌照的大廈管理員替你放售單位,否則,該名管理員可能觸犯法例。

3.
我作為住宅物業的業主/準買家/準租客是否必須簽署地產代理協議?

《 地產代理條例》 訂明,地產代理從業員受客人委託買賣或租賃住宅物業時,必須與客人簽署「 地產代理協議」 。

監管局鼓勵消費者委託地產代理從業員時,與從業員簽署地產代理協議,清楚列明主要的委託條款,例如協議有效期、 委託形式、 佣金數額等資料,提高交易的透明度,並保障雙方的利益。

4.
倘若我的代理是雙邊代理,代表買賣雙方,如何確保我作為買家的利益受 ;到保障?

如果你委任的地產代理同時代表物業交易的雙方,該代理必須在地產代理協議列明此事。如果你不希望代理同時代表交易的另一方,可要求委任代理為單邊代理。

根據監管局發出的《 操守守則》 ,從業員必須秉持誠實、 忠誠和嚴正的態度向客戶提供服務、 保障和促進客戶的利益,並對交易各方公平公正。

監管局亦建議你參考監管局與消費者委員會聯合出版的《 置業須知》 或《 訂立租約須知》 ,了解購買或租賃物業時需要注要的事項。

5.
法例有否訂明佣金為樓價的百分之一或半月租金?

法例沒有規定地產代理從業員所收取的佣金金額或佔成交額的比率。你可以和從業員商討佣金數額。

6.
法例是否就代理的委託期有任何規定?可 否 短 於 三 個 月 ?作為買家的我,假如不滿意代理甲的服務,可否單方面縮短委託期,找另一家地產代理公司購入代理甲原先介紹的單位?

適用於購買香港住宅物業的「 地產代理協議」 ( 表格4 ) 或俗稱「 睇樓紙」 建議委託期( 即地產代埋協議有效期) 不超過3 個月。然而,《 地產代理條例》 沒有就委託期有任何規定,你可以與地產代理從業員商討合適的委託期。

監管局提醒消費者,委託期是重要的條款,所以不應在委託期屆滿日填上「 直至另行通知」 等字眼,須清楚以年月日界定委託期的開始與屆滿。

至於可否縮短委託期一事,地產代理協議是具法律效力的文件,如要修改其中的條款( 例如委託期) ,必須得到簽署協議的另一方( 即地產代理公司) 的同意。

倘若該地產代理公司並不同意縮短委託期,你應該徵詢律師尋求解決辦法,並不宜在沒有諮詢法律意見的情況下,在委託期屆滿前,經另一家地產代理公司購入原先委託的代理所介紹的單位,因為你可能因此須要向兩家地產代理公司繳付佣金。

7.
我打算出售一物業,較早前委託了一間地產代理公司為獨家代理,但我現在想委託另一間地產代理公司,可否取消原先的獨家代理協議?

地產代理協議是具法律效力的文件,如要修改其中的條款( 例如取消原先的獨家代理協議) ,或取消委託,必須得到簽署協議的另一方( 即地產代理公司) 的同意。

倘若該地產代理公司並不同意取消獨家代理的委託,你應該徵詢律師尋求解決辦法,並不宜在沒有諮詢法律意見的情況下,在委託期屆滿前,經另一家地產代理公司出售你的單位,因為你可能因此須要向兩家地產代理公司繳付佣金。

8.
我不滿意代理的服務或代理並沒有提供他承諾的服務,可否不給予代理佣金 ?

地產代理協議是具法律效力的文件,雙方簽署後,應遵守協議上的條文。

倘若你不滿意代理的服務,可向其所屬公司反映。

至於代理提供的服務,是否充分履行協議內訂明的職責,或兌現其承諾,情況難以一概而論。你 應 該 就 此 尋 求 法 律 意 見 。

消費者與從業員就佣金的爭議乃商業糾紛,雙方可循民事途徑處理有關爭議。雙方亦可根據《 地產代理條例》 第49 條把佣金爭議轉介監管局作出有約束力的裁定。

9.
假如我經代理甲視察某一住宅單位,並就此簽署地產代理協議( 俗稱「 睇樓紙」 ) ,但最後直接向該單位的業主購入物業,我是否須要繳付佣金予代理甲?

適用於購買香港住宅物業的「 地產代理協議」 ( 表格4 ) 或俗稱「 睇樓紙」 內的附表3 的第5 項訂明,如「 買方或買方的配偶、 任何代名人、未經披露身分的主事人或代理人在有效期內( 不論是否透過代理) ,與任何一項或多於一項物業的賣方訂立具約束力的買賣協議,則買方須就代理就有關物業而提供的服務向代理支付佣金。」

換言之,即使你直接向業主購入單位,只要有關交易是在協​​議的有效期內進行,你亦有法律上的責任,向你委託的地產代理繳付佣金。

10.
如果我委託了某一地產代理公司為獨家代理推銷本人的住宅物業,但最後我將物業直接售予鄰居,我是否須要繳付佣金給該地產代理公司?

根據出售香港住宅物業用的「地產代理協議」 ( 表格3 ) 或俗稱「 放盤紙」 的附表4 ,賣方如委託了一家地產代理公司為獨家代理,但在委託期內經另一家地產代理公司出售了有關物業,他的獨家代理有權向賣方追討佣金。

然而,如果你直接將物業售予他人,而非經你的獨家代理或其他地產代理公司,你並不須要為此繳付佣金予你的獨家代理。

11. 較早前,我與代理甲簽了地產代理協議,及後代理甲介紹了一個單位給我,我太太/ 父母/ 子女/ 兄弟姊妹隨後經代理乙購入了該單位,代理甲會否向我追討佣金?

地產代理協議是具法律效力的文件,雙方簽署後,應遵守協議上的條文。

根據地產代理協議,倘若你的配偶、 任何代名人、 未經披露身分的主事人或代理人在有效期內( 不論是否透過代理),與物業的賣方訂立買賣協議,則你須向代理支付佣金。

倘若最終的買家是你的父母或子女或兄弟姊妹,而他們是你的代名人、 主事人或代理人,你則須繳付佣金。

12.
假若我委託代理放售物業並將物業的鑰匙交給他,代理可否複製鑰匙?

監管局建議,為避免日後爭拗,將物業的鑰匙交給地產代理從業員時,應要求從業員以書面形式簽收並訂明鑰匙的用途、 可否複製、複製的數量、 在何等情況下交還鑰匙。

13.
我打算經地產代理購入某一個住宅單位,在與業主簽訂臨時買賣合約前,有甚麼文件或資料是他必須向我提供的?

與業主簽訂臨時買賣合約前,你委託的地產代理從業員應該已向你提供

「 物業資料表格」 ( 即《 地產代理條例》 內訂明的表格1 ) ,除非你明確表示放棄收取此表格; 及
最 新 的 土 地 查 冊 副 本 。
「 物業資料表格」 列明的資料包括物業的業權、 有否有效的產權負擔、 物業的樓面面積、 落成年份、 用途限制等。

監管局建議消費者,簽署任何文件後,向從業員索取文件的副本。

14.
我如何得知將購入的單位有否僭建物、建築命令或漏水的問題?

代理有責任向你提供一份有關物業的土地查冊文本。你可從土地查冊中知悉已登記的建築命令。如有疑問,應向測量師作出查詢。

倘若你關注物業有否漏水問題,宜主動向代理作出查詢。代理如有不誠實或蓄意隱瞞的行為,一經查明證實,可遭受紀律處分。

15.
代理會否主動告訴我,將購入的單位是否「 凶宅」 ?代 理 有 否 此 責 任 ?

根據《 操守守則》 ,地產代理從業員必須秉持誠實、 忠誠和嚴正的態度向客戶提供服務、 保障客戶在地產交易中不因欺詐、 失實陳述或不合專業操守的行為而受損、 保障和促進客戶的利益,並對交易各方公平公正。

從業員亦應在履行職務時,盡量小心和盡一切應盡的努力。

然而,物業是否「 凶宅」 亦非《 地產代理條例》 內列明從業員須要提供的資料。從業員有否責任向你透露打算購入的物業曾涉及命案或是否「 凶宅」 ,不能一概而論,視乎個別個案的實際情形而定。一般而言,倘若你沒有向代理作出直接查詢,又或者代理本身並不知道或不可能知道有關物業是否曾經發生上述事件,代理便沒有違反《 操守守則》 。

所以,監管局提醒所有準買家,假若關注欲購入的單位是否「 凶宅」 ,應向代理或透過代理向賣家作出查詢。

另外,由於「 凶宅」 在法律上並沒有定義,而不同人對「 凶宅」 的定義或許會有所不同,因此監管局建議買家向代理查詢時,使用比較清楚的詞語( 例如「 物業內是否曾經發生自殺案或兇殺案?」) 而不要用含糊的詞語( 例如「 這物業是否有『 古靈精怪0野?』 」 或「 這物業是否有『 污糟0野』 ?」 。

16.
我打算買入一個商業樓宇的單位,我是否須要與地產代理從業員簽署地產代理協議?代理是否須要向我提供土地查冊和其他物業資料?

《 地產代理常規( 一般責任及香港住宅物業) 規例》 ( 《 常規規例》 ) ( 包括規例內訂明的各種表格及提供物業資料的責任) 只適用於住宅物業。

然而,你可要求地產代理從業員提供一般物業資料或與交易有關的資料。根據監管局製訂的《 操守守則》 第3 . 4 .1 段,地產代理從業員應保障和促進客戶的利益、 按照地產代理協議執行客戶的指示,並對交易各方公平公正。

非住宅物業的買賣可能涉及非常複雜的法律問題,如遇上困難或不明白的地方,監管局建議你諮詢法律意見。

17.
我如何得知我即將購入或租賃的商舖單位的面積?商 舖 內 的 閣 樓 是 否 僭 建 ?代理有否責任向我提供有關資料?

《 常規規例》 ( 包括規例內訂明的各種表格及提供物業資料的責任) 只適用於住宅物業。

有關地產代理從業員受消費者委託購買或租賃非住宅物業時,應否向消費者提供物業面積或告知物業有否僭建物,《 地產代理條例》 並沒有這方面的規定。

然而,《 操守守則》 要求從業員秉持誠實、 忠誠和嚴正的態度向客戶提供服務。所以,假若客戶作出上述查詢,從業員有責任盡一切努力回答,如從業員沒有相關資料,應如實告知客戶,並建議客戶向測量師或律師尋求專業意見。

18.
地產代理有否責任告訴我,即將購入的商舖屬分契物業( 俗稱「  舖」 ) ?

根據《 操守守則》 ,地產代理從業員必須秉持誠實、 忠誠和嚴正的態度向客戶提供服務、 保障客戶在地產交易中不因欺詐、 失實陳述或不合專業操守的行為而受損、 保障和促進客戶的利益,並對交易各方公平公正。

從業員在履行職務時,亦應盡量小心和盡一切應盡的努力。

從業員是否有責任向你指出有關物業屬於分契物業,不能一概而論,視乎個案有關情況。倘若該物業已完成分契手續,而該物業的業權資料,例如業權擁有人和附屬公契等資料已載於土地登記冊,則從業員在一般情況下沒有特別責任指出該物業屬於分契物業。

然而,倘若該物業的分契手續尚未完成,從業員應提醒你購買未完成分契手續的物業的風險,例如分契是否合法、 有否違反《 建築物條例》 、 《 消防安全( 商業處所) 條例》 、 政府租契條文、大廈公契條文等。如果有關物業的土地查冊紀錄顯示物業附有產權負擔,例如曾經欠交管理費,從業員則應告知你有關事宜,並建議你徵詢法律意見。從業員亦應提醒你附屬公契的權責,並建議你購買該等物業前,諮詢法律意見。

19.
我有興趣購入一單位,我的代理建議我向單位業主發出一張三萬元的支票作為「 誠意金」 ,我應否按代理的建議發出支票?

為保障本身利益,在未與業主就買賣條款達成共識,以及未簽訂臨時買賣合約前,你不宜向任何人士( 無論是單位業主或地產代理公司) 以任何形式發出任何金額的支票。

20.
我和太太想出售我們聯名擁有的物業,我可否同時代表我太太委託代理及出售物業?

假若你想代表你的太太委託代理放售聯名擁有的物業,你必須獲得你太太的正式書面授權,其內容必須明確指出你獲授權代表太太達成交易及簽署有關文件。「 授權書」 必須經簽署及核證。為免爭議,監管局建議「 授權書」 應由律師核證。你應向你委託的地產代理出示有關的授權書以證明你有權代表你太太進行交易。

source: EAA http://www.eaa.org.hk/ConsumerCorner/tabid/158/language/zh-HK/eaa/ConsumerCorner/FrequentlyAskedQuestions/tabid/175/language/zh-HK/Default.aspx
如有查詢可到EAA, 官方網站查閱, 消費者專區 了解更多.


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